Це пост про наш реальний досвід купівлі квартири в іпотеку в Польщі з нюансами, про які зазвичай дізнаєшся вже у процесі. З самого початку ми були обмежені не лише бюджетом. Не всі забудовники в Польщі працюють з іноземцями. На той момент в мене не було польського паспорта: тільки українські паспорти, у чоловіка — карта тимчасового побиту, у мене — карта сталого побиту. Це одразу звузило вибір.
Локація і будівництво
Першим кроком ми знайшли дорадцю — людину, яка оцінює кредитоспроможність і подає документи в банки. Їй ми не платили, оплату вона отримує від банку, і ця сума офіційно прописана в документах. Коли дорадця назвала суму, до якої банк теоретично готовий видати кредит, ми пішли обирати забудовника. Але тут важливий момент: якщо банк “готовий дати” певну суму, це ще не означає, що ви реально отримаєте саме стільки. Ми переглядали різних забудовників, але врешті знайшли одного, у якого нам дуже сподобався підхід. Почали дивитися, що саме вони будують і де.
Обрали забудовника Inpro. Ми знайшли новий житловий комплекс приблизно за 10 км від центру Гданська. Будинки ще не були завершені — будівництво тривало близько пів року. У Польщі житловий комплекс зазвичай будують за рік, тому до завершення залишалося ще десь пів року. Я написала менеджерам забудовника, і вони надіслали список: вільних квартир, паркомісць і комор. Ми вибрали конкретну квартиру, комору і місце на паркінгу та одразу це забронювали. За бронювання ми заплатили 3 000 злотих. Менеджер повідомила, яка знижка нам доступна. Я написала, що в нас є знайома (це правда), яка нещодавно купувала квартиру у цього ж забудовника і отримала більшу знижку. У результаті нам її збільшили. Спочатку це було 10 тисяч злотих, а в підсумку 17 тисяч злотих. Коли ми вибирали квартиру, я думала, що сонячна сторона нам не потрібна. І згодом трохи про це пошкодувала. Так, квартира була світла, але пряме сонце було тільки зранку і десь до 13:00. Мені його реально не вистачало. Це один з тих моментів, коли здається, що дрібниця, але в повсякденному житті вона сильно впливає на стан і настрій.
Дозвіл на купівлю житла від міністерства
Паралельно я спілкувалася з жінкою-адвокатом. Вона пояснила, які документи потрібні, щоб отримати дозвіл від Міністерства внутрішніх справ на купівлю нерухомості. Оскільки Гданськ — прикордонна зона, для іноземців потрібен окремий дозвіл. Через те, що будинок ще не був добудований, спочатку потрібно було отримати документ promesa. Список паперів був великий, але ми зібрали все досить швидко, і адвокат подала запит. Коли квартира добудована і здана, потрібно ще раз подати документи до МВС. На той час вартість 1570 злотих. Особливість цього забудовника була в тому, що він передавав ключі від квартири ще до отримання дозволу від міністерства. Ми одразу обрали фірму для ремонту — компанію від самого забудовника. Вони могли зайти в квартиру ще до завершення всього комплексу і почати роботи. Нам це було важливо, тому що ми платили і за орендоване житло і вже за кредит. Ми заїхали дуже рано і довгий час жили майже самі. Було тихо, спокійно, навіть трохи нереально. Потім почали заселятися сусіди — з дітьми, собаками, гучною музикою. Атмосфера повністю змінилася.
Спочатку наш перший внесок був 10%. Але перед тим як видати кредит, банк проводить оцінку нерухомості (wycena) — перевіряє, чи справді квартира коштує заявлену суму. Ми додатково платили за неї 400 злотих. У нашому випадку квартиру оцінили десь на 30 тисяч злотих дешевше. Тобто ми просили кредит на 300 000 злотих, а банк сказав: вибачте, можемо дати лише 270 000. Це означало, що нам потрібно було додати зі своїх грошей ще близько 40 тисяч злотих. Фактично перший внесок автоматично зріс з 10% до приблизно 18%. Дорадця запевняла нас, що з оцінкою все буде добре, що це житло вже оцінювали і проблем не було. Але «маємо те, що маємо». Після схвалення кредиту банком ми домовляємося із забудовником про підписання umowa deweloperska.
Це відбувається у нотаріуса, і оплату нотаріусу ділять 50/50 (ми заплатили 600 злотих). Після підписання договору з забудовником ми знову йдемо до банку.
Але перед цим сплачуємо перший внесок девелоперу (і різницю між оцінкою та ціною, якщо вона є).
Як змінювалися платежі по іпотеці
Коли ми брали іпотеку, відсоткова ставка була штучно занижена — близько 0,2% (WIBOR). Здавалося, що це безпечне рішення. Але ставка почала зростати. Уже в листопаді 2021 року вона була близько 3,5%. Після початку повномасштабної війни відсоток майже дійшов до 10%. Разом із цим зріс і щомісячний платіж: приблизно з 2000 злотих до майже 4000. Навіть якщо ти можеш платити, жити з таким навантаженням психологічно дуже важко.
Ми прожили в цій квартирі три роки. А потім вирішили переїжджати не лише з цієї квартири, а й узагалі з Польщі. Через те, що ми купили квартиру ще на етапі будівництва, а ціни на нерухомість потім постійно зростали, нам вдалося продати її дуже добре. Про продаж і всі нюанси цього процесу я напишу в окремому пості.
Список документів для отримання іпотеки в Польщі:
- zaświadczenie od pracodawcy w oryginale (довідка від роботодавця)
- копія карти побиту
- zaświadczenie o zameldowaniu (довідка про реєстрацію місця проживання) — цей пункт може зайняти до місяця
- akt ślubu (свідоцтво про шлюб) — або з присяжним перекладом, або польське (присяжний переклад може зайняти до тижня, польське свідоцтво — 1-2 місяці)
- umowa o pracę з актуальним роботодавцем (разом з додатками, якщо вони були)
- повний витяг з банківського рахунку, на який надходить зарплата (за 3-6 місяців)
Список документів для отримання згоди:
- 2 копії всієї попередньої угоди купівлі-продажу, укладеної із забудовником;
- 2 копії документів, що підтверджують зв’язок із Республікою Польща, зокрема:
- підтвердження наявності дозволів на перебування (карти побиту + рішення);
- документи щодо можливого польського походження;
- документи щодо дітей (якщо вони є), які підтверджують, наприклад, навчання у школі або дитячому садку;
- довідки про присвоєння номера PESEL;
- 2 копії довідок від роботодавців, що підтверджують працевлаштування;
- 2 копії паспортів /лише сторінки з даними, що підтверджують особу/(або інших документів із фотографією, що підтверджують особу, із зазначенням громадянства, дати та місця народження — наприклад, посвідчень особи);
- 2 копії свідоцтва про шлюб, а також, за наявності, свідоцтв про народження дітей;
- 2 копії документів, що підтверджують джерела походження коштів на придбання нерухомості:
- довідка про доходи від роботодавця,
- кредитний договір,
- податкова декларація PIT за попередній рік,
- рахунки-фактури від Inpro тощо;
- якщо ви є власниками або постійними користувачами інших об’єктів нерухомості, розташованих у Польщі, необхідно надати дані щодо цих об’єктів (номер книги вічистої) та зазначити підставу набуття права власності (договір купівлі-продажу, дарування тощо).
- Додатково до заяви необхідна буде заява забудовника (Inpro) про намір відчуження нерухомості на вашу користь, а також:
- витяги з книг вічистих,
- витяг з реєстру земель разом зі схемою з кадастрової карти щодо земельних ділянок,
- витяг і схема з чинного плану просторового зонування для цієї нерухомості.
Важливі моменти:
- часто квартири не продаються без паркомісця — це потрібно уточнювати
- друге паркомісце може коштувати значно дешевше
- з забудовником можна торгуватися — нам вдалося знизити ціну на 3,49% (17 000 злотих)
- поки вас не внесуть у домову книгу, ви, скоріш за все, платитимете підвищений відсоток
- внесення у домову книгу робить суд, у Гданську це займає 6-12 місяців
- банки мають різні іпотечні програми, які змінюються кожні 3 місяці
- виплати по кредиту складаються з:
маржа банку + ubezpieczenie pomostowe (поки немає księgi wieczystej) + актуальний WIBOR (станом на 2025 рік WIBOR замінили на інший показник). - обов’язкова умова — страхування життя на перші 5 років (залежить від банку)
- багато забудовників пропонують ремонт під ключ — ми скористалися цією опцією
- разом з іпотекою можна одразу попросити гроші на ремонт
- якщо брати у банка гроші на ремонт, то потім банк приїжджає і робить фото ремонту (так звана перевірка)
- забудовники повільні, за ними потрібно дзвонити, писати і нагадувати
- МВС може попросити підтвердження доходів за попередні періоди (наприклад, коли ви жили в Україні чи іншій країні)
- виплата кредиту починається після першого траншу банку
- з кожним траншем сума платежу зростає, про це банк повідомляє листами
На фото нижче ви можете побачити тріщини на стінах. Так от, у Польщі дуже класні умови. Протягом 5 років після здачі квартири покупцю ви маєте повне право звертатися з такими проблемами до забудовника і вони повинні це усувати власним коштом. Ми до продажу квартири зверталися двічі і нам все відремонтували (зашпаклювали та пофарбували).
